城口縣人民政府辦公室

關(guān)于印發(fā)《城口縣城市更新項目管理操作細則》的通知

城府辦發(fā)〔2022〕146號

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各鄉鎮人民政府、街道辦事處，縣政府各部門(mén)，有關(guān)單位：

經(jīng)同意，現將《城口縣城市更新項目管理操作細則》印發(fā)給你們，請結合我縣實(shí)際，抓好貫徹執行。

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城口縣人民政府辦公室

2022年11月4日

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（此件公開(kāi)發(fā)布）

城口縣城市更新項目管理操作細則

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為進(jìn)一步規范和推進(jìn)城口縣城市更新項目有序實(shí)施，根據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2020〕23號）《重慶市城鄉規劃條例》《重慶市城市更新管理辦法》（渝府發(fā)〔2021〕15號）《重慶市全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造和社區服務(wù)提升專(zhuān)項行動(dòng)方案》（渝城辦〔2020〕14號）和《重慶市規劃和自然資源局關(guān)于印發(fā)〈城市更新項目規劃和用地管理的指導意見(jiàn)（試行）〉的通知》（渝規資〔2022〕29號）《重慶市城市更新規劃設計導則》（YGZB01-2022）等規定，結合我縣實(shí)際，制定如下操作細則。

一、適用范圍

本操作細則所稱(chēng)城市更新項目是指城市規劃區（建成區）內拆舊建新項目。

二、開(kāi)展現狀調查

規劃設計方案編制前，由縣規劃自然資源局負責，葛城街道、復興街道配合，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權屬調查、現狀測繪和資源普查，摸清本底情況，調查收集更新項目范圍內群眾的改造意愿并將資料整檔成冊。

（一）對擬改造房屋占用土地權屬展開(kāi)現狀調查，明確四至界限，測繪1:500現狀地形圖，并調查原建筑物實(shí)際情況。對于已辦理登記的，根據《國土資源部辦公廳關(guān)于規范不動(dòng)產(chǎn)權籍調查有關(guān)工作的通知》（國土資廳函〔2017〕1272號）規定，權籍調查結果符合不動(dòng)產(chǎn)登記要求的，繼續沿用。

（二）自主改造房屋所有權人原則上應與證載房屋所有權人一致，不一致的應及時(shí)辦理轉移登記。

（三）對涉及老舊房屋原初始權利人已死亡且未辦理繼承登記的，房屋改造前，實(shí)施主體應由全部合法繼承人承擔并提供相關(guān)證據材料。

三、規劃方案管理

城市更新項目實(shí)施堅持規劃引領(lǐng)。項目實(shí)施前應當編制項目實(shí)施方案，項目實(shí)施方案包括規劃設計方案。

（一）規劃設計方案編制

縣住房城鄉建委（或街道）負責城市更新規劃設計，規劃設計方案應符合城市更新規劃內容，通過(guò)規劃設計方案的編制，提出項目的規劃控制要求，具體按照以下要求編制：

1.規劃設計方案編制過(guò)程中應對調查收集的群眾改造意愿進(jìn)行分析，可邀請社區參與規劃設計方案研究，以圖文方式說(shuō)明相關(guān)意見(jiàn)采納情況。

2.規劃編制原則遵循導則進(jìn)行編制。下列情況可以按照流程審批后納入規劃編制：

（1）原建筑拆除重建時(shí)，因城市道路或公共設施建設需要，要求建設整體后退導致占地面積減少的，在不影響總體規劃前提下按照不超過(guò)原證載計容建筑面積的15%增加容積率，增加具體規模（占地面積為依據）以審定為準。

（2）因原有房屋建設年代久遠，未設置衛生間等房屋配套設施的，在滿(mǎn)足消防、安全等要求以及不影響城市通道和形象的前提下，可利用周邊自有空閑地，在補繳土地出讓價(jià)款后，納入規劃設計。因完善居住功能，增加廚房、衛生間等背包工程的城市更新項目，可以按照不超過(guò)原證載計容建筑面積的15%增加容積率。

（3）原有房屋為平房，已無(wú)法滿(mǎn)足現有家庭成員的基本居住需求且家庭成員在城口縣沒(méi)有其他房產(chǎn)的，在符合結構安全的前提下可按照滿(mǎn)足基本生活需要，適當增加樓層，按照戶(hù)籍人均建筑面積不大于35㎡納入規劃設計。

（4）堅持一地一性質(zhì)原則，因歷史原因，若一宗地上存在國有和集體兩種性質(zhì)，須將集體建設用地轉為國有建設用地后進(jìn)行規劃審批。

（5）鼓勵業(yè)主聯(lián)合建設，按照“大院子”形式進(jìn)行規劃設計，盡可能多留綠化、休閑、娛樂(lè )、健身等公共空間，提升小區品質(zhì)。

（二）規劃設計方案審查確定

規劃設計方案編制完成后，應報縣規劃自然資源局審查，核實(shí)查清不動(dòng)產(chǎn)權屬狀況，研究確定土地供應方式，出具審查意見(jiàn)。

1.審查規劃設計方案。縣規劃自然資源局應在收到項目規劃設計方案審查申請后，組織現場(chǎng)踏勘，了解更新區域的整體情況，重點(diǎn)查驗規劃設計方案擬拆除、改建、保留建筑的可行性。必要時(shí)，可以組織有關(guān)專(zhuān)家、相關(guān)部門(mén)論證，通過(guò)審查規劃設計方案，明確規劃控制要求。

2.規劃設計方案公示。縣規劃自然資源局對需重新辦理規劃許可以及涉及對現行詳細規劃進(jìn)行修改的項目按程序組織公示，保留維修型項目不在規劃環(huán)節進(jìn)行公示。

3.規劃設計方案報批。規劃設計方案經(jīng)縣規劃自然資源局審查同意并出具審查意見(jiàn)后，作為項目實(shí)施方案內容報縣政府組織審批。縣政府批準項目實(shí)施方案后，縣規劃自然資源局應將主要規劃指標、配套設施等規劃控制要求納入“國土空間規劃一張圖”進(jìn)行管控。

四、規劃許可管理

（一）建設項目審批嚴格執行規劃的剛性約束。城市更新項目規劃設計方案一經(jīng)審定，應當及時(shí)完善城市更新專(zhuān)項規劃編制、更新項目涉及的詳細規劃修改。任何單位和個(gè)人不得隨意改變規劃建設。

（二）在城市更新規劃區內的項目業(yè)主提交建房申請，經(jīng)縣規劃自然資源局核實(shí)符合詳細規劃并與城市更新規劃設計方案一致，繳納相關(guān)稅費、土地出讓價(jià)款，完善土地出讓手續后辦理規劃許可證及相關(guān)手續。

（三）符合詳細規劃并完善土地出讓手續后辦理工程規劃許可的幾種情形：

1.按不超過(guò)證載建筑面積、不改變原建筑使用功能、不突破原建筑基底和原建筑高度的原則進(jìn)行建設的，經(jīng)核實(shí)無(wú)誤后直接辦理工程規劃許可證。

2.按計入容積率的建筑面積不超過(guò)證載建筑面積、不改變原建筑使用功能、不突破原土地使用權屬范圍進(jìn)行建設的，改造后建筑的間距、退讓不符合本市的規劃管理技術(shù)規定，并在原有基礎上加劇影響相鄰權人合法權益的，應當取得該側相鄰權人同意后方可辦理工程規劃許可證。

3.因城市建設后退，規劃中建筑后退以審定的規劃方案為依據直接辦理工程規劃許可證。

4.建筑占地面積增加，增加占地部分按照協(xié)議出讓方式繳納土地出讓價(jià)款后辦理工程規劃許可證。

5.總建筑面積增加，建筑面積大于原證載面積的，超面積部分按要求繳納土地出讓價(jià)款后辦理規劃許可證。

6.申請聯(lián)合建設，按照各戶(hù)的原證載面積之和辦理工程規劃許可證，存在面積增加的，超面積部分按要求繳納土地出讓價(jià)款后辦理工程規劃許可證。

7.建設項目同時(shí)具備以上第4種、第5種情形的合并辦理。

五、建設過(guò)程管理

（一）縣規劃自然資源局負責，縣住房城鄉建委、葛城街道、復興街道配合，依據經(jīng)審核的施工圖紙進(jìn)行放線(xiàn)、驗線(xiàn)。在地基完工后進(jìn)行復核，確認無(wú)違規建設行為后方可進(jìn)行下一步施工。

（二）縣規劃自然資源局會(huì )同縣住房城鄉建委不定期對改造建設項目進(jìn)行檢查，發(fā)現違規行為立即制止，及時(shí)整改。

（三）項目竣工后，縣規劃自然資源局對項目業(yè)主提交的房產(chǎn)測繪報告進(jìn)行審核，葛城街道、復興街道負責，縣規劃自然資源局、縣住房城鄉建委配合開(kāi)展現場(chǎng)復核，確認是否與工程規劃許可和風(fēng)格風(fēng)貌要求一致，對因施工誤差不大于1%且總面積不超過(guò)2㎡的超面積部分予以驗收，辦理規劃核實(shí)驗收意見(jiàn)。

（四）建筑質(zhì)量和施工安全由縣住房城鄉建委負責，屬地配合。

六、用地管理

（一）土地供應方式

根據城市更新項目要求，結合建筑“留、改、拆”方式，涉及主體建筑改建加建、拆舊建新等需增加建筑占地面積的，采取協(xié)議出讓方式實(shí)施土地供應。

（二）價(jià)款補繳標準

原物業(yè)權利人自主實(shí)施，可采取協(xié)議出讓的，按以下方式計收價(jià)款：

1.原用地性質(zhì)為劃撥的，按評估新的土地利用條件下正常市場(chǎng)價(jià)格與對應級別用途土地增值收益率乘積計收地價(jià)款；

2.原土地性質(zhì)為出讓的，按評估新的土地利用條件下確定的相應年限與原土地使用條件下剩余年限地價(jià)總額的差額計收地價(jià)款；

3.整合利用周邊無(wú)法單獨實(shí)施開(kāi)發(fā)利用的零星土地的，按《重慶市國有建設用地使用權宗地地價(jià)確定規則》（渝國土房管規發(fā)〔2016〕6號）中關(guān)于零星土地整合地價(jià)政策計收地價(jià)款。

七、不動(dòng)產(chǎn)登記

不動(dòng)產(chǎn)登記按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《重慶市土地房屋權屬登記條例》相關(guān)規定執行。

八、其他事項

本操作細則自發(fā)布之日起施行。土城老街自建房改造（三期）參照《城口縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<土城老街居民房屋自主改造工作實(shí)施方案>的通知》（城府辦發(fā)〔2017〕52號）文件執行。